עו"ד ירון אריאל, השותף המנהל של משרד עו"ד ירון אריאל ושות' בין המובילים בייצוג דיירים בעסקאות מקרקעין במרכז הארץ, המתמחה במיזמי תמ"א 38 והתחדשות עירונית, מאמין כי "כל עסקה מתבססת על שלושה עקרונות מובלים – שקיפות מלאה. הוגנות. ידע וניסיון.
"תמ"א 38 הפכה לאחרונה לנחלת הכלל. כולם שמעו עליה או קראו אודותיה, רבים מכירים מישהו שעבר תהליך של תמ"א 38 , ואינספור כתבות ומאמרים נכתבו בנושא. כבסיס, מדובר בתוכנית משביחה המעבירה את הנטל של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מהמדינה ליזמים, ובתמורה נהנים היזמים בהטבות מיסוי וזכויות בניה, והדיירים נהנים משיפור חזות הבניין, הרחבת דירותיהם ובכך השבחה משמעותית של הנכס העיקרי שברשותם", אומר עו"ד ירון אריאל.
משרדנו מייצג עשרות פרויקטים בהתחדשות עירונית, רובם פרויקטים על פי תמ"א 38 , חלקם פינוי-בינוי/בינוי פינוי, והיתר עסקאות קומבינציה למינהן. ניסיוננו הרב, ובסיס המידע העצום שנצבר עם השנים הביא אותנו למסקנה כי בשונה מבעבר, היום דיירים הם שבוחרים את היזם ולא ההפך.
בין יתר השירותים שמשרדנו מעניק, אנו עורכים התמחרות בין יזמים / קבלנים ומשקפים לדיירים תמצית ההצעות שהתקבלו בהתמחרות שניתנו לפרויקט.
אם בעבר דיירים חיכו להצעות מיזמים, כיום הבעלים יוזמים את שלב ההתקשרות תוך שהם בוחנים כל יזם לגופו, תוך שימוש ביועצים צמודים. בכך, שלב המו"מ המסחרי מתקצר לאין שיעור, הדיירים למדים בצורה אובייקטיבית כיצד רואים היזמים את הפרויקט, מה התמורות שכל יזם מוכן לתת לבעלים ובכך ממקסמים את התמורות הניתנות לבעלים". עוד מוסיף עו"ד אריאל כי "אסור לשכוח, כי היזם הינו גורם מקצועי, בעל משאבים כספיים ניכרים, ומטרתו העיקרית – להשיא רווחיו, ולסיים פרויקט בהצלחה. תפקידו העיקרי של עורך הדין אומנם לדאוג להגנה מירבית על בעלי הזכויות מפני הסיכונים הכרוכים בהליך שכזה, אולם תפקידו גם לוודא כי העסקה הוגנת, שקופה, ומובנת לכל דייר ודייר.
אני כעורך דין ותיק בתחום ממליץ להיעזר בשירותיהם של בעלי מקצוע משיקים, להשלמת התמונה הכוללת, בין היתר מפקח בניה (אשר בין היתר בודק את הפרויקטים שביצע כל יזם, איכותם, וחוות דעת הדיירים שגרים בהם אודות התנהלות היזם), יועץ ביטוח אשר מייעץ לעורך הדין אילו ביטוחים, והיקפם, נדרשים לכל פרויקט, ולעתים אף שמאי מקרקעין לבחינת התמורות וביצוע איזונים בין הדיירים לבין עצמם. באופן הנ"ל כל הצדדים מרוויחים. היזם מרוויח הליך יעיל וקצר, ובעלי הזכויות למקסום התמורות מהפרויקט.
- כיצד אתה רואה את ניסיון עורך הדין כגורם המסייע להליך תמ"א 38 ולמקסום התמורות עבור הדיירים?
"בפרויקט מסוים שאנו מייצגים בהרצליה, פנו מספר יזמים בהצעה לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38, הריסה ובנייה. מאחר שמשרדנו מייצג מגוון רחב של בניינים בהרצליה, ומתוך היכרותנו האישית של הפרויקטים באזור המדובר, הבנו מהר מאוד שהיזמים לא מודעים לרצון העירייה לראות בבניין הספציפי כחלק מפתרון מתחמי, פינוי בינוי, הכולל בניינים נוספים. עדכנו את היזמים כי עליהם לבחון מחדש הפרויקט, ואת הדיירים כי עליהם לקחת בחשבון שמדובר בפרויקט שונה, אומנם ארוך יותר מבחינת לוחות הזמנים, אולם כזה המאפשר להם למקסם את זכויותיהם. בכך מתוספת שולית לשטחי הדירות הקיימות, הצלחנו להשיג תוספת של 25 מטר לשטח כל דירה קיימת, הקפצת שתי קומות ביחס למיקומם הנוכחי, ומגוון הטבות ותמורות נוספות, שמעצם שינוי ההליך לפינוי בינוי אפשרו ליזמים להציע יותר".
- מה קורה במקרה בו לא כל הדיירים משתפים פעולה עם הרוב? כיצד לדעתך ניגשים לעניין "הדייר הסרבן"?
"אני לא מאמין בהגדרה דייר סרבן. הרי מדובר בעסקה רווחית ביותר והעדר השקעה כספית כלשהי מצד הדיירים. לרוב מדובר בסיבה אחרת, שורשית ועמוקה. לעיתים פחד מהלא נודע, חוסר אמון, קושי בשינויים. לצורך ההמחשה באחד הפרויקטים שאנחנו מייצגים את בעלי הדירות ברמת גן, מתוך שבעה דיירים, דיירת אחת, מבוגרת )מעל 85 (, התנגדה נחרצות לפרויקט בין אם מכח תמ"א 38 הריסה ובנייה ובין אם אחר. בטיפול אישי ומסור, תוך שקיפות מלאה, הצלחנו לבודד את מקור הסירוב, והצלחנו בצורה אנושית, מקצועית לתת מענה לפחדים והעדר מידע תוך שאנו מסבירים לגב' ולבני משפחתה את העסקה, את התמורות, הסיכונים הגלומים בה, הבטחונות שדרשנו והשגנו, באופן שהביא לצירופה לעסקה ולהשגת 100% חתימות".
