ברוכים הבאים לקרקס תמ״א 38!

עדנה מור
אדריכלית ויו״ר
איגוד האדריכלים
העצמאיים בישראל

מאז פרסום תיקון 3א' לתמ"א 38 בנובמבר 2016 שנולד להסדרת עקרונות חישוב הזכויות בהליך הריסה ובנייה מחדש, חווה זירת ההתחדשות העירונית באזורי הביקוש הלוהטים בערי גוש דן והשרון טלטלות עזות. היזמים ואדריכליהם מוצאים את עצמם מהלכים כלוליינים על חבל דק, מגייסים כוחות כדי לעמוד בקצב המהיר, שבו משתנים עקרונות מדיניות התכנון העירונית ברחבי הערים המבוקשות.

קהל הדיירים הצופה במופע הלוליינות המרהיב הזה – אף הוא משתדל לעקוב אחרי הסצנות המשתנות לנגד עיניו. חלקו האחד של הקהל מאבד את סבלנותו כאשר הפתרונות האדריכליים המוצגים לפניו משנים את פניהם בהפרש של חודשים בודדים. חלקו השני מבקש להפסיק את ה"תהליך המגוחך הזה" וחלקו השלישי מתבונן במתרחש בעיניים מזוגגות ובאדישות מוחלטת. באופן הזה התמודדו יזם, אדריכל ועוה"ד שהחתימו 20 הדיירים בבניין קיים באחת מערי גוש דן עם במופע הלוליינות כדי לשרוד את ההליך הממושך וההפכפך.

במשך שנה וחצי הכין האדריכל 6 דו"חות היתכנות וארבעה סטים של תכניות עבור בניין חדש בן 10 קומות ברוטו ועבור 56 יח"ד. 4 פעמים התכנסו כל הדיירים ובכל פעם התוודעו לסט חדש של תכניות שהכין האדריכל ע"פ המדיניות התקפה באותה עת. בכל אסיפה הוצעה להם תמורת פלדלת ומרפסת בשטח מצטבר שונה. בכל פעם נאמר להם ע"י האדריכל, שהתכנית שהכין היא זו שתאושר ע"י הוועדה המקומית. בסופו של דבר הוגשה הגרמושקה הרביעית לעירייה והדיירים, היזם, עוה"ד והאדריכל ממתינים בימים אלה בחיל ורעדה להחלטת הוועדה.

במופע הלוליינות אחר התרחש לאחרונה בבניין ובו 21 דיירים קיימים בעיר אחרת בגוש דן. בעודם מלווים ע"י אדריכל, יזם ועו"ד חזו הדיירים במשך כשנתיים ב- 3 סטים של תכניות ודו"חות היתכנות. בתחילה היה ברור לכולם שכל יח"ד תזכה ב- 25 מ"ר תוספת פלדלת, 12 מ"ר מרפסת וחניה תת קרקעית. מכפיל יחה"ד המקורי דאז היה 1:3.

לפני כשנה במסגרת התוויית עקרונות המדיניות העירונית הנובעת מהכנת תכנית המתאר העירונית הורד מכפיל יחה"ד במגרש ל: 1:2 והוחלט כי בהליך הריסה ובנייה מחדש תמורת הפלדלת ליח"ד תאופס, דהיינו שטח יחה"ד המתוכננת ישתווה לשטח יחה"ד הקיימת. שוב הכין האדריכל סט תכניות לדיירים והציג אותן באסיפה מוסדרת. חלפו מס' חודשים ושוב הגיעו היזם, עוה"ד והאדריכל לדיירים, והפעם סיפרו להם שבמחלקת ההנדסה בעירייה הוחלט להעלות את מכפיל יחה"ד ל- 1:2.3. זו הייתה בשורה מצויינת לכל הנוגעים בדבר, אך גם במקרה זה האדריכל נאלץ לשבת שוב ולהכין גרמושקה חדשה שתוגש בקרוב לעירייה.

במופע הלוליינות נוסף נצפה בפרויקט אחר ברחוב ראשי באחת מערי גוש דן (מעל 20 מ' רוחב זכות דרך). בשני מגרשים סמוכים החתים יזם 24 דיירים קיימים. ע"פ עקרונות התכנון שפורסמו במדיניות העירונית הוחלט על קווי בניין קדמיים, צדיים ואחוריים ועל גובה בסך 10 קומות לרבות קרקע וגג חלקית. האדריכל בחר לתכנן שני בניינים נפרדים כדי ליהנות משני כיווני אוויר לכל אחת מיחה"ד החדשות. צוות משרדו הכין תכניות קומות התמורה לדיירים והיציגן באסיפה בנוכחות עוה"ד מטעמם והיזם. הכול היו מרוצים, זאת על אף ששטח יחה"ד המוצעות גדל אך ורק ב- 6 מ"ר פלדלת ובמרפסת בסך 10 מ"ר. האדריכל הכין גרמושקה להגשה לעירייה, ואז גילה לתדהמתו שבאזור זה מחצית השנה לפני כן הוכנה במחלקת התכנון בעירייה תכנית אב, אשר שינתה את קווי הבניין הצדיים והאחוריים כך שהתכסית הקומתית המתוכננת כבר לא הייתה רלבנטית. האדריכל שינס מותניו והחל לתכנן מחדש את הבניינים. הפעם חיבר ביניהם קיר משותף כדי להשאיר את שטח יחה"ד המקורי ונאלץ לספק כיוון אוויר אחד ל 4- יח"ד קטנות בקומו הטיפוסיות. השינוי המאסיבי גרר מרירות ורוגז מחלק מהדיירים ועד לרגע זה לא חתמו על הגרמושקה החדשה.

במופע הלוליינות אחר התרחש בפרויקט באחת מערי השרון. בבניין הקיים 9 יח"ד ב 3- קומות. כך נבנה הבניין במקורו. על המגרש חלה הפקעה משמעותית בשיעור 40% משטחו המקורי. בתב"ע החלה היום במגרש ניתן לבנות 6 יח"ד תב"עיות בלבד. מכאן ש- 3 יח"ד קיימות הופכות מידית לשרץ שיש להכשירו. הן הוכשרו באמצעות שבס וע"י יח"ד חדשה בקומת העמודים. עם זאת, במקום ליהנות מ 2.5- קומות נוספות בהליך עיבוי-בינוי ומ- 3 יח"ד חוזרות בקומה, נודע לאדריכל שניתן יהיה לבנות 2 יח"ד קומתיות בלבד. הבניין שהוגדר ע"י העירייה כ"מסוכן" לא יכול לעבור הליך "הריסה ובניה מחדש" אלא רק הליך "עיבוי/בינוי".

אם היזם ייאלץ להסתפק ב- 2 יח"ד קומתיות, הפרויקט לא יעמוד במבחן הכדאיות הכלכלית. הלוליינות במקרה מורכב זה מתרחשת הן באספקט המשפטי, הן באספקט האדריכלי והן באספקט המוניציפאלי. הדיירים הצופים במופע הם נטולי הון עצמי ואם הפרויקט ייגנז, ייאלצו להפוך ללוליינים בעצמם…