ללא פילטר

• מה חשוב לדעת על איתמר פנץ?

אני עו"ד כעשר שנים, לפני כן הייתי במגזר הציבורי. כעו"ד, גדלתי במשרד גולדפרב זליגמן ושות' ובעולם הציבורי גדלתי במשרד ראש הממשלה, תחת אריאל שרון ז"ל. מעבר לפעילות העסקית שלי כבעלים של משרד, אני פעיל גם בקהילה ובציבור במסגרת מספר עמותות; מועדון רוטרי, הקונגרס היהודי העולמי וכו'. במסגרת הפעילות הזאת אנחנו עושים כמה פרויקטים מאוד יפים, החכמה היא להשפיע ולעשות את העולם מקום טוב יותר. במהות הדברים, תחום הפעילות בהתחדשות עירונית משתלב לחלוטין עם הפעילות הציבורית.

• גדלת בצפת, רכשת השכלה ואף זכית בעקבות הכישורים לשמש מנהל ענף בכיר במשרד ראש הממשלה תחת אריאל שרון. שתף אותנו בתקופה הזו.

הילדות בצפת הייתה מקסימה, אני באמת מאחל אותה לכולם. קצב החיים שם קצת שונה ממה שמוכר במרכז. האמת היא, שהמשפחה שלי היא בכלל משפחה תל אביבית. סבא רבא שלי הקים שכונות בת"א( למשל שכונת כרמיה שרחוב ארנון מצוי במרכזה).  מתישהו בשנות השבעים, כשצפת הייתה עיירת נופש נחשקת, הם פשוט החליטו להישאר. אני נולדתי וגדלתי בצפון, תוך שבמשפחה תמיד הייתה זיקה לתל אביב. צריך להבין שצפת היא חלק משמעותי מהזהות שלי. לא ארחיב, אבל אפילו הקמתי יחד עם כמה חברים תנועת נוער לוקל-פטריוטית למען צפת -"פסגות", התנועה פועלת עד היום ואני רואה בה חלק חשוב מהמורשת שהנחלתי בעיר.

אני חושב שהעובדה שיש בי חיבור גם לפריפריה הצפונית הרחוקה וגם לתל אביב, מקנה לי בסיס רחב מאוד להכיל ולהבין מגוון רחב של אנשים וחוויות אנושיות. היכולת הזו היא משהו שאני מביא לידי ביטוי ביומיום, במסגרת הפעילות שלי בהתחדשות עירונית.

אנחנו חברה מאוד קוטבית ומקטלגת והרקע שלי מקנה לי את היכולת לפנות אל כל 12 השבטים אנחנו חברה מאוד קוטבית ומקטלגת ואני מרגיש שיש לי את היכולת לפנות אל כל 12 השבטים; דתיים (על גווניהם) וחילוניים, שמאל וימין, ערבי (נוצרי/מוסלמי) ויהודי, יוצאי אתיופיה, ותיקים וחדשים (ביתא ישראל וכו'). אני מתמודד ביומיום עם הכל, לכן הרקע שלי נתן לי כלים ייחודיים לזה.

המצחיק הוא, שפעם במסגרת פגישה מקצועית במשרד ממשלתי מסוים, דיבר איתי גורם בכיר על פריפריה. כיועמ"ש חלמיש לתחום ההתחדשות העירונית, אמרתי לו שלחלמיש יש נכסים גם בכפר סבא. אותו פקיד אמר ביומרנות מלאת ידענות, שעם כל הכבוד, כפר סבא היא לא פריפריה. הוא ראה מולו עורך דין מתל אביב וחשב ויש לו מה ללמד אותי בעניין. רק חייכתי מתחת לשפם, אבל זה היה משעשע.

• לא היה טבעי שתמשיך לדרך פוליטית? איך נקודת המפנה לתחום המשפט החלה?

הפניה למשפטים הייתה לי טבעית. גדלתי בבית בו אבי היה עורך דין די מוכר, זה תמיד היה ברקע. הוויתור על הציבוריות היה ברור לי עוד כשנכנסתי לתחום. מצד אחד, היה בזה המון קסם, אתה מוצא את עצמך פועל יחד עם אנשים מדהימים ועושים יחד היסטוריה ומשפיעים על החברה ומייצרים יחד כותרות ראשיות בעיתונים יומיים. פשוט ככה. אלא שיש בציבוריות גם הרבה ציניות מקסמי שווא, הרבה בינוניות מצד חלק מהפקידים ותהליכי שינוי מאוד נוקשים. הכי גרוע בתחום "משרות האמון", הוא שאתה מוצא את עצמך נסמך על שולחנם של אחרים. בהקשר הזה, פעם אתה למעלה ופעם אתה למטה. יצאתי כדי להשפיע מבחוץ ואני חושב שאני עושה את זה היטב.

• היום אתה אחד מעו"ד המובילים בתחום ההתחדשות עירונית, האם כיום מתייחסים להתחדשות עירונית כפרויקט לאומי של המדינה?

עולם ההתחדשות העירונית נולד בחטא. בהתחלה, אף שחקן מכובד בשוק לא רצה להיכנס לתחום, לרבות יזמים, מתווכים, מארגנים, משרדי עורכי דין, שמאים וכו'. אבל בחיים אין וואקום ואיפה שלא רצו להכנס גורמים מובילים,נכנסו גורמים שוליים להוסיף לזה "מזרח תיכון חדש", ותופעת "המכרים" וגורמי השוליים לא איחרה להשתלט על השוק. לפני כחמש-שש שנים, נגמרו עתודות הקרקע באזורי הביקוש ועלתה המודעות הציבורית למשבר הדיור ויוקר המחייה. באותה תקופה, גם השחקנים הגדולים הבינו את הפוטנציאל בתחום וגם גורמי הממשל החלו לתעדף אותו. כיום, יש מודעות רבה ותשומת לב רבה מבחינת כלל הגורמים – גורמי ממשל, רגולציה, יזמים וגם בעלי הדירות עצמם החלו להבין יותר ולדבר את ה"שפה", דבר לא פחות חשוב. יש חינוך של כלל גורמי השוק והשתכללות שלו. באופן חד משמעי, היום היחס להתחדשות עירונית עלה מדרגה בסדר היום הלאומי. עדיין יש המון מה לעשות, ולטעמי לעיתים הרגולטור מייצר כשלי שוק חדשים, או נותן תשומת לב למקומות איזוטריים בהם קל לו לפעול. אני באמת מאמין שגם הפקידות עובדת תחת אמונה בצדקת הדרך ומתוך כוונה טובה וכנה.

אני מציין בכל מקום ומעל לכל במה שרק ניתנים לי, את המסר לכל מי שעוסק בתחום מהצד הציבורי – פקיד שלא קם בבוקר ושואל את עצמו מה הוא עושה כדי לקצר תהליכים, להקנות ודאות ולהסיר חסמים, פשוט מבזבז כספי ציבור וחוטא לתפקידו, עד כדי שחיטות ציבורית של ממש. לעיתים התופעות בהן אני נתקל מוציאות אותי מכליי. אני מודה שאני מושקע בתחום ולוקח את העוולות הציבוריות האלה מאוד אישי.

• כאחד שגדל בפריפריה, התחדשות עירונית בערים הללו היא בגדר חובה. מה דעתך על כך? מה צריך לעשות כדי שזה באמת יקרה?

אני נפגש עם לא מעט ראשי ערים או מחזיקי תיקים רלוונטיים; חברי ועדות תכנון ובניה, מחזיקי תיק שכונות, מחזיקי תיק התחדשות עירונית וכו. אני שומע מהם לא מעט על הצורך מחד ועל החשש מאידך. האמת היא, שהמכפילים בערי פריפריה רחוקות יוצרים אתגר אורבני לא פשוט שמחייב חשיבה אמתית על ההשפעה על האוכלוסייה שנמצאת במקום ועל אפיה של העיר הרלוונטית. תארו לכם מה זה לייצר במקום 200 דירות 1000 דירות חדשות במתחם פינוי בינוי בבאר שבע. מה ההשפעה של פרויקט כזה על התנועה מבחינת היקף הרכבים, שירותים לקהילה בפארקים, בתי כנסת וכו'. מי יגור במגדל בן 30 קומות? מי ישלם את דמי הניהול? אפילו תהיה קרן דמי ניהול, כשזאת תיגמר. מה יהיה בחיכוך היומיומי בי רוכשי הדירות החדשות לבין הבעלים המקוריים? אלו שאלות חשובות מאין כמותן. ההסתכלות על מתחמים חייבת להיות דרך עיניים שבוחנות תכנון בר קיימא. לא רק איך מרימים את הבניין בתוך תקופה הקצרה ביותר, אלא להרכיב משקפיים שבוחנים את המתחם החדש עשרים-שלושים שנה קדימה. כשקצת חושבים על זה, מבינים שבהיעדר סופסידיה ממשלתית פשוט לא תהיה התחדשות עירונית בפריפריה הרחוקה, שבאופן פרדוקסלי היא שנמצאת במוקדי רעש האדמה הצפוי הבא. שורה תחתונה, מישהו צריך להכניס יד לכיס. בצבא לימדו אותי "שמישהו" זאת מלת גנאי ברמת אחדות הפיקוד ועולם הפו"ש. לצערי, שם אנחנו נמצאים.

• אתה גם מרכז את התחום ההתחדשות עירונית בחברת חלמיש, אפשר להגיד שזה שליחות ציבורית מאוד גדולה. תוכל לשתף אותנו בפרויקטים למען הנושא הזה, האם יש עתיד לדרום ת"א?

ראשית, אני באמת רואה בתיק הזה שליחות ציבורית ועושה את הדברים מתוך כוונה להשפיע על תהליכים בתחום העיסוק שלי ולשפר אותו, ויש לי לא מעט פרטנרים נפלאים בתוך חלמיש לכך.

אגב, מעבר למה שרוב האנשים חושבים אינטואיטיבית, האמת היא שחלמיש היא גוף עם הרבה מאוד נפח בכל גוש דן ולא רק בתל אביב. לשאלתך על פרויקט ספציפי, אני לא יודע אם לשתף בקשר למשהו קונקרטי, רק אומר שבניגוד לציניות הרווחת בקשר עם דעת הקהל על חלמיש מבחינת הדימוי שלה, אני תמיד מוצא בחלמיש אנשים טובים שרוצים לקדם את הגוף הזה. נכון שמדובר בגוף עם הרבה מאוד היסטוריה, אבל זה גם גוף שמחפש להתייעל ולשפר. אני חושב שבעולם תוכן של התחדשות עירונית, חלמיש עברה מהפכה של ממש מתוך רצון כן לספק שירות טוב ואיכותי לציבור היזמים ובעלי הדירות במתחמי התחדשות עירונית.  לצערי הרב, גורם מעכב בהקשר הזה הוא משב"ש וגם פה את הביקורת הבונה שלי עם תובנות לניהול נכון חלקתי עם כל מי שרק מוכן לשמוע בקרב הגורמים הרלוונטיים. אני בהחלט סבור שההשגות שלי כאיש מקצוע צריכות להיאמר ולהיות מושמעת מבפנים, אך בוודאי שלא במסגרת כתבה.  

• אתה מוביל פרויקטים של פינוי בינוי, שתף אותנו בפרויקט מאתגר שלך.

כל פרויקט והאתגר שלו, כל פרויקט והייחוד שלו. החשוב הוא שיש לנו חדוות עשייה ושיר בלב, אנחנו באמת אוהבים את מה שאנחנו עושים. הכי מספק זה לקחת פרויקט שמתחיל לא נכון, שהבעלים הגיעו אלינו עם צרה ומנסים להשתחרר מפלונטר, ואז אנחנו יודעים להכווין ולסייע. אני אוהב שהיכולות של המשרד שלנו, עם כל הידע וההבנה המערכתית, מאפשרות לנו לסייע ללקוחות. האמת היא שלקוח שחווה סיטואציה לא טובה עם עורך דין או יזם בעסקה לא טובה, יודע להעריך אותנו יותר כשאנחנו מחלצים אותו ושמים את הפרויקט על הפסים הנכונים. מידת המחויבות ההדדית במקרים האלה מאוד מספקת, אנחנו באמת עוסקים בדיני נפשות. יש לנו לא מעט מקרים כאלו לצערי, ובמובן מסוים גם לשמחתי. לשם הדוגמא, מתחם שכבר חתם מול היזם ומול עורכי דין ש"בחרו אותם" לפרויקט מסוג תמא 38 עיבוי וחיזוק, פנו אלי רק מקץ שנתיים כשהם טוענים שלא היו מאוגדים, מעולם לא בחרו את עורך הדין שמתיימר לייצג אותם, מעולם לא בחרו את היזם בעסקה וכו'. שלא תהיינה טעויות, אני לא מדבר על שחקנים איזוטריים בשוק, אלא השחקנים המשמעותיים שמוצאים בסדקים של הקהילות שעת כושר לפעילות עיסקית ולקידום האינטרסים הפרטיים שלהם (ע"ח הלקוחות). בשלב הזה, אני מפתח אלרגיה קשה לסוגיות של אתיקה מקצועית ואין לי ספק כיצד צריך לפעול. יש לי היום פרויקט שהגיע אלי במצב הזה, ולאחר שההסכם בוטל מסיבות של חוסר מעש ואי קיום תנאים מתלים הרבה מעבר לקבוע בהוראות ההסכם, יצרנו פגישות עם הגורמים הרלוונטיים בעירייה וקיבלנו אישור רשמי לבחינה חיובית של המתחם כמתחם פינוי ובינוי. יצאנו למכרז יזמים, מכרז שמאים, מכרז מפקחים ואפילו קיבלנו מענק ממשלתי. היום מדובר בפרויקט שנתפר לפי מידותיו ורצונותיו של הבעלים ולא לפי מידות היזם שבחר אותו. שתי תב"עות בשני פרויקטים כאלה כבר הופקדו ויש עוד כמה שהגיעו אלינו במצב דומה ואנחנו לא רחוקים משם. בעקבות פרויקטים כאלו, אני מרגיש סיפוק גדול וגאווה אישית כאיש מקצוע. זה מביא לידי ביטוי את היכולות הייחודיות שלנו כמשרד בוטיק החושב בעבור הלקוח ועם הלקוח, ויודע לספק לו פתרונות תוך רתימת הרשות המקומית.     

• איך היית מגדיר/מאפיין את הדיירים היום, התהליך מולם מסורבל או הפך עם השנים לקל יותר?

אני לא יודע אם יש מאפיין חד ערכי לשאלה הזאת, אבל יחד עם זאת, בהחלט ניתן לומר שיש יותר מודעות. המודעות לא בהכרח טובה, היות שלפעמים מקורות הידע לא תמיד מהימנים ולעיתים קרובות אני שומע אמירות מוטעות מצד לקוחות, בעלי דירות או יזמים, שנאמרות כאקסיומות. הרבה פעמים המקור לטעות נובע מקריאה בגוגל או כתבות מהלכות אימה בעיתונות. מישהו פעם אפילו הראה לי סרטון שם נראה עורך דין מאוד מוכר בתחום שפשוט מציג אמירות מוטעות כעובדה חוקית מוגמרת. זה היה מאוד משעשע, הלקוח היה רופא ששאל מדוע לא לקחתי בחשבון מצב חוקי כזה או אחר. הסברתי לו שלא קיים מצב חוקי, אבל אני אשמח ללמוד אם רק יפנה אותי לחוק שהוא טוען בנחרצות שקיים. בסופו של דבר, אותו לקוח הפנה אותי לקישור לתכנית כזאת או אחרת, הסתכלתי וצחקתי. הסברתי לו, שכרופא האינטליגנציה שלו עולה על כל משתתפי התכנית גם יחד ושלחתי לו את החוק שיקרא לבד. רק אחרי שקראנו את לשון החוק יחד, הוא הבין איפה טעה אותו עורך הדין. אני חושב שיש חשיבות רבה שלקוח יפתח יחסי אימון עם עורך הדין שלו, כאשר לקוח הוא לא רק חבר נציגות, אלא כלל הבעלים צריכים לחוש ביטחון בלווי של מורה הנבוכים שלהם. עד שזה לא קורה, קשה מאוד להרים מתחמי פינוי בינוי ולהוביל את הפרויקט לאורך השנים הדרושות ולאורך המשברים הצפויים בפרויקטים בעולם של התחדשות עירונית.

• עם כל כך הרבה ניסיון ולא מעט קבלות, יש עדיין חלומות במגירה?

ברור שכן, יש לנו עוד הרבה לאן לצמוח. אמנם הגענו למקומות מאוד יפים בזמן יחסית קצר, אבל בהחלט יש עוד המון המון מה לעשות. תמיד יש עוד מעגלים להרחיב, עוד עומקים להגיע אליהם. אני חושב שאנחנו רק בתחילת הדרך ויש לנו עוד לאן להגיע, כמשרד בפרט ובתחום ההתחדשות העירונית בכלל. אני רק מקווה דבר אחד, וזאת החרדה הגדולה שלי כעסק. אני מקווה שנדע תמיד לשמר את איכות השירות שאנחנו מייצרים היום. אני חושב שנדיר שמישהו בשוק יאמר עלינו דברים לא טובים, כולל מתחרים או צדדים שכנגד. אנחנו עובדים מאוד קשה ובצורה ג'נטלמנית על מנת שזה יקרה. אני עוסק בענייני מוניטין בחרדת קודש ומקווה שנדע לשמר את ליבת הקיום שלנו גם בעתיד לבוא, תוך שאנחנו מספקים לקהל הלקוחות שלנו את השירות הטוב ביותר ביחס לכל אלטרנטיבה אחרת שקיימת בשוק.