חלוצי התמ״א

עו"ד רויטל יוריסט, עו"ד משנת 2000. את לימודי המשפטים סיימה רויטל בשנת 1998. עם סיום לימודיה החלה להתמחות בתחום המסחרי בייצוג חברות ביטוח, בנקים וחברות פרטיות במשק.

בשנת 2006 פתחה עו"ד יוריסט משרד משלה, והחלה לעסוק בתחום המקרקעין על שלל גווניו וסוגיו. רויטל הייתה מהחלוצים אשר נגעו בתחום ההתחדשות עירונית ואשר היו שותפים ליישום הלכה למעשה של תיקון 38 לחוק התכנון והבניה – חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38) – בין אם מול הבנקים כמלווים הפיננסים של הפרויקטים הראשונים, ובין אם בייצוג דיירים וניסוח ההסכמים הראשוניים בפרויקטים אשר עתידים היו לצאת אל הפועל.

עו"ד ינקי עפרוני. עו"ד משנת 2010. את לימודי המשפטים סיים כבר בשנת 2006, אך בחר להמשיך ולהפעיל את החברה שהקים, אשר עסקה בתחום במתן שירותי מידע עסקי, עריכת בדיקות כלכליות, איתור נכסים ומקורות הכנסה עבור חברות אשראי, בנקים ועורכי דין למיניהם.

כך למעשה נפגשו השניים, אי שם בשנת 2000, הכימיה הייתה מהדקה הראשונה ומתוך ידיעה ברורה שבשלב כלשהו, הם יעשו משהו ביחד, והשאר היסטוריה…

"אם לאפיין אותנו בכמה מילים, אז ההגדרה הנכונה ביותר עבורנו היא שאנחנו עורכי דין של אנשים!!. אנחנו מתמלאים סיפוק ממתן שירות ללקוחות שלנו ובמציאת הפתרונות היצירתיים עבורם באופן ובדרך המתאימה להם. בין אם מדובר בדיירים שאותם אנו מייצגים במסגרת פרויקטים בהתחדשות עירונית, ובין אם לקוחות שוטפים של המשרד באשר הם. אנו עושים את העבודה שלנו בדרך המקצועית, הטובה והמתאימה ביותר עבור הלקוחות שלנו. אנחנו מוצאים את עצמינו מתרגשים מכל פרויקט או עסקה שאנו סוגרים, כאילו מדובר בעסקה הראשונה שלנו. אנחנו גאים ונרגשים כאשר אנשים נותנים בנו את אמונם ושמים בידינו את יהבם. זה ההישג המשמעותי והמתגמל מבחינתנו".

תחום ההתחדשות העירונית בכלל וייצוג דיירים בפרט, הוא תחום שבחרנו לעסוק בו דווקא בגלל השילוב של עבודה עם אנשים מכלל הגילאים ושכבות האוכלוסייה, ללא קשר למצב סוציואקונומי כזה או אחר.

ה"אני מאמין" שלנו, הוא שכל עוד אנחנו דואגים להיות מקצוענים בתחום שבו אנו עוסקים, אין כל סיבה או סיכוי שבעולם שלא נעשה את העבודה על הצד הטוב והמוצלח ביותר. אם נדע לשמור על הרמה הזאת (ואנחנו דואגים לעשות את זה), אף פעם לא יתקילו אותנו במשהו שלא ציפינו לו. נכון, לא כל הבעיות פתירות ב-100% אבל בעיתות אלו כשאנחנו לא מצליחים למצוא את הדרך – אנחנו סוללים אותה!!!

• אפשר להגדיר שאתם למעשה החלוצים בליווי דיירים, אז איך הכל התחיל?

הכל התחיל בשנת 2007… בניין שקיבל הצעה מחברה יזמית לבצע פרויקט במסגרת תמ"א 38, פנה אלינו בבקשה לייצגו אל מול הזים המציע. כמו כולם, היינו ירוקים מאוד בתחום והתחלנו ללמוד את הנושא תוך כדי תנועה.

מה שהיה לנו ברור כבר מהרגע הראשון, זה כי התפקיד שלנו הוא להגן, לדאוג ולשמור על הדיירים בפרויקט (בבניין), על האינטרסים שלהם, על הרכוש שלהם, ולמעשה איך הולכים להיראות החיים שלהם בעתיד הקרוב והרחוק. והכל, תוך איזון בין האינטרסים שלהם לבין האינטרסים של היזם כאשר המטרה שלהם היא משותפת – להתחיל ולסיים את הפרויקט על פי הזמנים והמועדים שנקבעו עם כמה שפחות בלתמי"ם בדרך.

בדצמבר 2008 נחתם החוזה הראשון שלנו כמשרד המייצג את הדיירים מול היזם המבצע, בפרויקט ברחוב לייב יפה בהרצליה.

•  אחרי 11 שנה בתחום, אתם בטח יכולים לאפיין את הדיירים היום. הידע שלהם רחב יותר? זה יותר מאתגר היום? 

התשובה היא חד משמעית כן! הדיירים בהחלט "הולכים ומשתכללים" עם הזמן וצוברים עוד ועוד ידע, מהתקשורת, משיחות עם השכנים, מכרים, בני משפחה וכיו"ב. יחד עם זאת ובאופן מפתיע, ככל שהם יודעים יותר, כך הם גם מודעים ל"מחיר" שהם צריכים להקריב בבואם להיכנס לביצוע של פרויקט התחדשות עירונית מתחילתו ועד סופו בבניין שלהם.

האתגר העומד בפני משרדינו בכל פעם מחדש, הוא להגיע להסכמות של 100% מכלל הדיירים בבניין (או בבניינים) העומד בפני ביצוע פרויקט. במילים אחרות, שלא יהיה אף מתנגד ושכל הדיירים ילכו יחדיו, מכווני מטרה לבצע פרויקט במסגרת התחדשות עירונית בבניין שלהם, על כל המשתמע מכך.

• שתפו אותנו בתהליך, מתחילת ההתקשרות עם הדיירים ועד למימוש פרויקט.

ההתקשרות עם הדיירים לא תמיד מתחילה דווקא בהם עצמם. לפעמים, התקשורת מתחילה מול היזם המבצע, היות שהוא זה שמבקש להפנות אותנו לבניין שבו קיימת היתכנות לפרויקט במסגרת התחדשות עירונית. היזם למעשה מעדכן אותנו כי הוא מסר את הפרטים שלנו לנציגות של הדיירים, על מנת שאלה יפנו אלינו בנוגע לייצוגם מולו או לחלופין, שאנחנו נפנה בפניה יזומה אליהם.

בהרבה מן המקרים, אחד מהדיירים בבניין אחר שעבר פרויקט בהתחדשות עירונית או נמצא בשלבי ביצוע פרויקט, קיבל המלצה מחבר, קולגה, שכן, או בן משפחה אשר שמע עלינו או חווה מאתנו שירות בנושא כזה או אחר. אם להיות כנים, אלו הרגעים המספקים ביותר עבורנו כעורכי דין המייצגים דיירים. כשמתקבלת הפניה כזו, אנחנו יודעים שמה שאנחנו עושים, אנחנו עושים טוב! שביעות רצון של לקוח היא לעד העדות הטובה ביותר לכך.

דרך נוספת באמצעותה אנו מקבלים פניות מנציגויות או וועדים של בניינים היא הפנייה המתקבלת על ידי "קבוצת בראשית" עימה אנו עובדים בשיתוף מזה תקופה. המדובר בחברה המתמחה בניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית.

מנכ"ל החברה הינו אריאל יוסף, בעל ניסיון עשיר בניהול פרויקטים בנדל"ן ובהנהגתו הם עושים דברים יוצאי דופן. הקבוצה ממלאת צורך חשוב ביותר, ואף הכרחי לדעתנו, בניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית תמ"א 38(1) ותמ"א 38(2) מרגע ההיתכנות לביצוע פרויקט ועד לסיומו. באמצעות הקבוצה אנו מקבלים פניות מבניינים המתאימים לביצוע פרויקטים בהתחדשות עירונית וכאלה הזקוקים לייצוג מול יזמים למיניהם.

זה לא סוד שבפרויקט של התחדשות עירונית, בין אם במסגרת תמ"א 38(1) או תמ"א 38(2), מרגע החתימה על ההסכם ועד שהבניין עומד על תילו גמור ומוכן, עתידות לחלוף 4-5 שנים. מדובר בלא מעט זמן, כאשר במסגרת הזמן הזה אנחנו משמשים מעין "פסיכולוגים" עבור הדיירים בכל הקשור לפרויקט המבוצע בבניין שלהם. אנחנו עושים את זה באהבה ובסבלנות אין קץ. כאן לדעתנו אנחנו נבדלים ממשרדי עורכי-דין אחרים. הניידים שלנו תמיד, אבל תמיד נמצאים אצל כלל הדיירים. הקו שלנו פתוח עבורם בכל שעה סבירה ולכל שאלה או התייעצות בכל נושא שהוא. אם לסכם את הדברים, אז הכל מסתכם בסבלנות ויכולת הכלה של הדיירים.

• אחרי וותק כל כך גדול, אתם בטח גאים לקצור את הפירות. כמה פרויקטים מימשתם כבר?

אז ככה, כמו במשפחה ברוכת ילדים, אנחנו זוכרים את כולם! ואם יורשה לנו להרחיב, אז נרחיב.

9 בניינים גמורים ומאוכלסים !!!

6 פרויקטים בשלבי בנייה !!!

7 פרויקטים בשלבי קבלת היתר !!!

12 פרויקטים בשלבי חתימות והחתמות !!!

• תוכלו לשתף אותנו בפרויקט מאתגר במיוחד?

הפרויקטים המאתגרים וה"סיזיפיים" הם באותן שכונות או אזורים בהם אוכלוסית הדיירים הינה חלשה יותר. בפרויקטים מסוג זה אנחנו נדרשים לדאוג למתורגמן, על מנת שהדיירים יבינו היטב את משמעות הדברים והתהליך שהם עתידים לעבור. לא פחות מאתגרים הם הבניינים שבהם הדיירים הינם עורכי דין בעצמם, ובעניין זה אין צורך להרחיב יתר על המידה.

• מבחינה ממשלתית, מה יכול לתרום/ לעזור בתחום ההתחדשות עירונית?

מבחינה ממשלתית, מה שיכול לתרום ולקדם התחדשות עירונית הם זמני העבודה של הרשויות המקומיות. נכון להיום, מרגע שיזם מגיש בקשה להיתר לרשות המקומית שבה הוא מתעתד להוציא לפועל פרויקט בהתחדשות עירונית, עד שהוא נמצא עם היתר, חולפות בין שנה וחצי לשנתיים ימים, כאשר בזמן זה בעצם לא קורה כלום. הדיירים מצפים, מחכים, מוכנים, נכונים, אבל- כלום. כל עוד אין היתר, היזם לא יכול לעלות על הקרקע. זמן הבניה מרגע שהיזם עולה על הקרקע הוא 24-36 חודשים נוספים, ובלי להרגיש אנחנו כמעט 5 שנים לאחר שהדיירים הביעו הסכמתם ונכונותם לביצוע הפרויקט. פעמים רבות, אנו נדרשים במהלך תקופה זו להגיש בקשות לצו קיום צוואה או צו ירושה בשל פטירתם של בעלי הנכס והעברתו בירושה או בצוואה ליורשים גם את זה אנו עושים עבור הדיירים מכל הלב ובמהירות האפשרית.

• באילו אזורים אתם עובדים? איך העבודה מול הרשויות?

אנחנו לא מפונקים ולא בררניים, אנחנו עובדים בכל הארץ.

• מה דעתכם על היוזמות והתכניות של עיריות לדרוש שטחי ציבור בכל פרויקט התחדשות עירונית? אפשרי/ ישים? 

אנחנו בעד חשיבה זו, ללא שטחים ציבוריים החיים צפופים הרבה יותר. חשוב והגיוני שהרשויות מתעקשות על שטחים ציבוריים, גם אם לעיתים אלו באים על חשבון שטחים של הדיירים ו/או בתוספות השטחים שהם עתידים לקבל במסגרת הפרויקט.

• איך לדעתכם צריך להתמודד או לסייע לדיירים בפרויקטים כאלה, שפתאום עלויות התחזוקה השוטפות קופצות (מתשלום ועד בית של עשרות שקלים לתשלום של מאות שקלים לחברת הניהול)? צריך לסייע להם או שזה חלק שהם צריכים לקחת על עצמם כחלק מהשבחת הנכס שלהם?

אנחנו בדעה שככל שהנכס גדול יותר או יקר יותר, בהתאם לכך גם עלויות התחזוקה ו/או האחזקה שלו גבוהות יותר. זה טבע הדברים ואין כל כך מה לעשות בנוגע לזה.

אי אפשר לשדרג נכס קיים ולא לשלם עבור עלויות אחזקה של נכס גדול יותר. זה כמו שאתה בוחר לנסוע ברכב יקר יותר, הרי שעלות הביטוח וההוצאות בהכרח יהיו גבוהים יותר.

אם לסכם במשפט, אז התשובה היא כן, מדובר בחלק שהדיירים צריכים לקחת על עצמם כחלק מהשבחת הנכס שלהם.

•  יש עניין שמדברים עליו לא מעט לאחרונה, דיירים קשישים. איך מטפלים בסוגיה הזו? זה מצריך תהליך עם המון סבלנות ללוות ולהסביר על כל התהליך.

עניין זה הוא בהחלט חשוב ואין להמעיט בערכו. טוב עשה המחוקק שמצא פתרון לכך, לפיו לדיירים מגיל שמונים ומעלה ישנן אפשרויות של הקלות מבחינת מיסוית ומבחינת מקום מגורים חלופי עבורם.

• סיכמתם לא מעט על העבודה השוטפת, איך תסכמו בכמה מילים את השותפות שלכם? מה תאחלו לעצמכם להמשך הדרך?

להמשך הדרך נאחל לעצמנו לשמור על הקיים ולהמשיך בעשייה ובהתפתחות בתחום המקרקעין בכלל ובתחום ההתחדשות עירונית בפרט.

אנחנו גאים לייצג רק דיירים מול היזמים השונים, אנחנו מאושרים מהעובדה שהצלחנו לבדל את עצמנו ממשרדים אחרים העוסקים בתחום, וישנם לא מעט כאלה.

לסכם את השותפות בנינו זה מאוד קל: יש את ה"דרך" ויש את ה"תוצאה". כמקצוענים בתחום, שראו, נגעו, עשו והתנסו (והיד עודנה נטויה), אנחנו בהחלט מספקים את התוצאה!!! אבל ה"דרך" שאנחנו מתווים על מנת להגיע לתוצאה, היא זו שעושה את ההבדל.

רוג'ר טיילור (להקת QUEEN) כתב את זה בצורה המדויקת ביותר: It's A kind Of Magic…

כפי שאנו רואים את הדברים, העתיד של תחום ההתחדשות העירונית הולך ומתבהר, ואפילו נראה ורוד יותר. עוד ידע ועוד ניסיון של בעלי מקצוע הנוגעים לתחום הולך ונצבר, עיריות ורשויות מקומיות מבינות ומאמצות בחיבוק ידיים את התחום, וגם הדיירים עצמם בבניינים נעשים מודעים יותר ויותר לחולשות ולחוזקות בביצוע פרויקט במסגרת של התחדשות עירונית. התהליכים הללו הופכים את ההיתכנות, הביצוע והסיום של פרויקטים מסוג זה לקלים יותר, מהירים יותר ואפילו כלכליים יותר.